Jason Ellis, président et chef de la direction de First National, s’est joint à d’autres chefs de file canadiens du secteur du crédit hypothécaire dans le cadre du Congrès hypothécaire national, qui s’est tenu à Montréal le 27 octobre 2024 pour discuter de l’état du marché dans un contexte de baisse des taux d’intérêt, de récentes modifications législatives ainsi que de perspectives pour 2025. Voici un résumé des observations formulées par Jason.
L’assouplissement de la politique monétaire offre aux emprunteurs l’occasion de revenir sur le marché en 2025 avec un certain enthousiasme. Cependant, les baisses de taux ne rendent pas les hypothèques moins complexes pour autant. Le paysage évolutif et complexe de l’environnement réglementaire des prêts hypothécaires fait que les connaissances, la sagesse et les conseils que les courtiers hypothécaires sont en mesure d’apporter sont plus précieux que jamais.
En cette période de baisses de taux de la Banque du Canada, il est bon de rappeler aux emprunteurs qu’il n’est pas toujours judicieux de chercher à obtenir le paiement hypothécaire le plus bas. Alors que l’évolution de la politique monétaire de la Banque du Canada se traduit par des baisses du taux préférentiel et des prêts hypothécaires à taux variable, courtiers et emprunteurs à la fois doivent tenir compte de leur situation et envisager raisonnablement la stabilité d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur cinq ans.
Bien que l’augmentation récente du prix plafond dans le cas d’un prêt hypothécaire à ratio élevé assuré par la SCHL soit une évolution positive, en particulier pour les emprunteurs du Grand Toronto et du Grand Vancouver, il faudra que les emprunteurs aient des revenus élevés pour satisfaire aux exigences en matière de service de la dette, si le prix d’achat dépasse le cap du million de dollars. Il convient également de noter que, à la marge, le relèvement du prix plafond peut avoir pour conséquence involontaire de gonfler les prix des logements actuellement affichés autour du million de dollars. La possibilité de faire assurer un prêt conventionnel souscrit pour financer l’achat d’une propriété d’une valeur de plus de 1 million de dollars est notamment absente de ce changement de politique. Le relèvement du prix plafond ne s’applique qu’aux prêts à ratio élevé.
Un changement de politique qui serait bien accueilli serait le relèvement du plafond applicable aux titres hypothécaires LNH. La perception est que la création de titres hypothécaires LNH transfère le risque lié au logement aux contribuables canadiens. Dans les faits, les pools de TH LNH sont constitués de prêts hypothécaires assurés et les primes ont déjà été payées pour couvrir le risque de crédit correspondant. Convertir des prêts hypothécaires assurés en TH LNH crée des liquidités pour le marché du logement et génère des primes supplémentaires protégeant d’un risque déjà souscrit. L’utilité de ces liquidités pour le système financier en période de crise a été démontrée pendant la crise financière et à nouveau au début de la pandémie.
La récente augmentation du financement offert par l’intermédiaire du programme des Obligations hypothécaires du Canada et la présence de programmes tels que APH Select de la SCHL ont eu une incidence positive sur la construction d’immeubles résidentiels à logements multiples partout au Canada. Parmi les diverses initiatives en matière de logements mises en place ces dernières années, les programmes administrés par la SCHL pour promouvoir la construction de nouveaux logements locatifs, combinés à un financement dédié dans le cadre de l’élargissement du programme des OHC, ont eu l’incidence la plus tangible sur la création d’une nouvelle offre de logements.
Permettre à tous les titulaires de prêts hypothécaires assurés de changer de prêteur au moment du renouvellement sans devoir se soumettre à une nouvelle simulation de crise hypothécaire aura probablement une incidence limitée. Dans la pratique, la combinaison de l’augmentation des revenus des ménages et de la hausse des prix de l’immobilier au cours des cinq dernières années a permis à la plupart des titulaires de prêts conventionnels de changer de prêteur, et ce, même s’il leur fallait rétablir leur admissibilité. Néanmoins, ce changement est une bonne nouvelle pour le marché et assure à tous les emprunteurs un accès égal et équitable au marché au moment de renouveler leur prêt.
En matière de souscription, la ligne directrice B-20 dans le segment des prêts à taux préférentiel rend le programme de prêts hypothécaires Alt-A plus attrayant. L’introduction et l’évolution continue de la ligne directrice B-20 a eu pour conséquence qu’un marché d’emprunteurs « précédemment de premier ordre » est devenu un marché accessible pour des programmes tels qu’Excalibur. Cela a entraîné un portefeuille de prêts Alt-A dont les paramètres de crédit sont plus élevés que jamais. D’un point de vue stratégique, le programme Excalibur est le complément idéal de notre éventail de produits, demeure une source de croissance et constitue un autre moyen pour nous de faire des représentations auprès de courtiers et d’emprunteurs.
La meilleure façon dont First National peut vous aider à aider votre client est de connaître tout ce qu’il y a à connaître sur votre client. Plus vous en savez, et donc plus vous nous fournissez d’information, plus vite nous pourrons prendre une bonne décision. Le fait de déposer les préautorisations hypothécaires en temps opportun nous aidera également à vous aider.
La concurrence s’est intensifiée en 2024. Le retour d’un grand prêteur au sein du réseau des courtiers et l’attitude plus agressive de succursales bancaires à l’extérieur de ce réseau pour mettre la main sur des dossiers hypothécaires ont créé un environnement particulièrement difficile cette année. Cependant, la concurrence est une réalité à laquelle nous devons nous adapter, et c’est justement ce que nous faisons.