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First National commente la nouvelle mesure spéciale de la SCHL

Dernière mise à jour : 17 septembre 2020

Depuis le 28 mai 2020, la SCHL inclut une nouvelle condition pour les prêts de refinancement pour les logements locatifs du marché concernant les immeubles à logements multiples de cinq unités ou plus.

Plus précisément, l’organisme national d’habitation limite désormais l’utilisation du produit du refinancement à l’une ou plusieurs des fins suivantes : achat, construction, réparations ou améliorations à des immobilisations (y compris pour accroître l’efficacité énergétique et l’accessibilité), obtention d’un financement permanent (financement postconstruction pour rembourser un prêt à la construction de courte durée), « d’autres utilisations […] permises au cas par cas ».

Absentes de la liste des utilisations permises sont d’emprunter sur la valeur nette ou de faire une distribution aux détenteurs d’actions. Ces utilisations sont désormais interdites.

Pourquoi la SCHL a-t-elle décidé d’imposer cette restriction?

L’organisme national d’habitation a fait valoir que la COVID-19 présente des risques et des préoccupations uniques qu’elle cherche à gérer tout en renforçant l’objectif du financement assuré par la SCHL qui est de soutenir le logement et l’abordabilité. Elle a également fait valoir qu’elle a été poussée à agir en raison d’une très forte accélération des demandes de refinancement et qu’elle considère le refinancement par prise de participation « comme une utilisation inappropriée de ressources gouvernementales ».

La restriction s’applique-t-elle seulement aux prêts de refinancement de logements locatifs ordinaires?

Non. Elle s’applique également aux résidences pour personnes âgées, aux logements avec services de soutien, aux logements pour étudiants et aux chambres individuelles.

Quelle est l’alternative pour les emprunteurs qui souhaitent s’engager dans un financement par prise de participation à des fins générales d’entreprise, comme l’amélioration de la liquidité à titre de stratégie de gestion des risques liés à la COVID-19?

First National dispose des outils de financement conventionnel nécessaires pour aider les emprunteurs à réaliser leurs objectifs.

À quoi s’attend la SCHL d’emprunteurs comme First National?

Elle attend de nous que nous agissions de manière raisonnable et prudente pour assurer le respect de cette nouvelle mesure et que nous mettions en œuvre les mesures appropriées pour répondre à cette exigence. Il s’agira notamment pour nous de réunir des pièces justificatives comme une offre d’achat signée, un plan et un budget de construction ou un plan de réparation ou d’entretien.

Puis-je retirer de la valeur nette après l’achèvement de la construction d’un immeuble d’appartements neuf?

First National plaidera vigoureusement en ce sens afin que les développeurs soient encouragés à assumer le risque important associé aux nouveaux développements. En permettant cela, il garantira la poursuite de la croissance de l’offre de logements au Canada.

Qu’arrive-t-il si une dépense d’amélioration de l’immeuble a été effectuée avant la mise en œuvre de cette mesure spéciale le 28 mai 2020? Un emprunteur peut-il utiliser la preuve de cet investissement récent pour justifier un éventuel retrait de valeur nette?

La SCHL a indiqué que les investissements dans le logement doivent avoir lieu après l’approbation de le transaction de refinancement. Donc, la réponse est non. Cela étant dit, First National encouragera la SCHL à élargir sa définition des utilisations autorisées en cherchant à faire reconnaître que les récentes dépenses d’investissement sont conformes à l’objectif de l’organisme national d’habitation de soutenir le marché de l’habitation. 

Qu’arrive-t-il si un emprunteur souhaite financer un plan d’amélioration des immobilisations sur dix ans en procédant à un retrait de valeur nette dès maintenant? Cela sera-t-il autorisé?

Oui, il est possible de procéder à un retrait de valeur nette pour financer un plan d’amélioration des immobilisations. Chaque année, l’emprunteur doit fournir des factures détaillées faisant état des améliorations apportées aux immobilisations pour démontrer que le retrait de valeur nette a fait l’objet d’une utilisation appropriée.

La SCHL a indiqué que « d’autres utilisations » du produit de refinancement peuvent être permises au cas par cas. Quelles autres utilisations seront permises et sur la base de quels critères seront-elles permises?

Ces détails demeurent inconnus. First National plaide pour la définition la plus large possible « d’autres utilisations », car nous pensons qu’il existe plusieurs façons de déployer les produits du refinancement qui s’inscrivent dans l’objectif plus large de la SCHL de soutenir le marché du logement.

La SCHL a affirmé qu’elle a l’intention de consulter l’industrie. First National sera-t-il invité à participer à ces consultations?

Oui, en notre qualité de premier prêteur dans le marché canadien des immeubles d’appartements, nous allons très certainement faire connaître notre point de vue et celui de nos emprunteurs à la SCHL, partager nos connaissances et préciser des détails concernant le déploiement de cette nouvelle mesure. Nous assurerons un suivi dès que de nouveaux renseignements auront été rendus publics.

Que suggéreriez-vous aux emprunteurs de faire maintenant?

Adressez-vous à votre conseiller First National pour partager vos idées, discuter de vos stratégies de refinancement et rester à l’affût des nouvelles annonces de la SCHL.

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