Revue Trimestrielle du marché des hypothèques résidentielles - T4 2016

févr. 6, 2017, 11:33 by Maria Broekhof
Dans sa plus récente évaluation trimestrielle du marché de l’habitation, la Société canadienne d’hypothèques et de logement maintient sa mise en garde au sujet d’un risque de surchauffe ainsi que son alerte rouge en ce qui concerne le marché canadien de l’habitation.

Il s’agit du deuxième trimestre consécutif pour lequel l’organisme fédéral de l’habitation maintient cette alerte rouge en raison de risques de surévaluation et d’accélération des prix. La SCHL pointe particulièrement du doigt les marchés de Vancouver, de Victoria, de Toronto et d’Hamilton, où la spéculation semble responsable de la croissance des prix. L’organisme considère que les prix augmentent plus rapidement que ne le dicteraient autrement des facteurs économiques comme le bilan migratoire, la croissance de l’emploi et les augmentations de salaire.

De plus, la SCHL est d’avis que la hausse rapide des prix dans les centres urbains exerce des pressions sur les marchés avoisinants. À Toronto, des pressions se font sentir jusque dans la région de Niagara. La SCHL observe que, à l’échelle nationale, les prix des maisons ont grimpé d’environ 7 % au cours de la période de 12 mois s’étant terminée à la fin du 3e trimestre. Cependant, lorsque l’Ontario et plus précisément le Grand Toronto sont exclus du calcul, les prix des maisons demeurent stagnants à l’échelle du pays.

L’Association canadienne de l’immeuble reconnaît le nombre record de ventes et la hausse marquée des prix dans le Grand Toronto de même que la région ontarienne du Golden Horseshoe. De plus, elle observe une grave pénurie de propriétés à vendre dans le segment prisé des maisons unifamiliales détachées. L’ACI estimait que la hausse moyenne des prix en Ontario s’établissait à 15,1 % à la fin de 2016 et que cette hausse était alimentée principalement par la région du Grand Toronto.

À l’instar de Vancouver et Toronto, les marchés de Saskatoon, de Regina et d’Hamilton demeurent dans la « zone rouge » de la SCHL pour un deuxième trimestre consécutif. Le marché de Calgary a reculé pour se trouver en zone modérée et c’est maintenant celui de Victoria qui est considéré comme problématique. Selon des observateurs locaux du marché, des acheteurs arrêtent leur choix sur Victoria pour éviter les prix stratosphériques de Vancouver et la taxe de 15 % imposée aux acheteurs étrangers.

L’ACI affirme qu’elle observe une stabilisation des ventes et le retour à des niveaux plus normaux en Colombie-Britannique. Cependant, vu la nature du marché du Grand Vancouver, il y a peut-être lieu de redéfinir ce qu’on entend par « normal ». L’association observe une hausse moyenne des prix de 8,1 % en Colombie-Britannique.

Calgary et d’autres marchés qui dépendent du pétrole semblent avoir bénéficié de l’amélioration de la conjoncture dans le secteur de l’énergie, notamment de la stabilisation des prix du pétrole. La SCHL considère maintenant que Calgary et Edmonton sont deux marchés qui affichent des signes modérés de conditions difficiles. La construction excessive est une préoccupation majeure.

À Montréal, les craintes sont modérées et les risques de surévaluation représentent la principale préoccupation. Selon la SCHL, un ralentissement de la croissance du segment démographique des jeunes adultes et la faible augmentation du revenu personnel disponible ont contribué à des augmentations de prix que les facteurs économiques fondamentaux ne soutiennent pas. Alors que la croissance des prix demeure modeste, la SCHL observe une certaine accélération attribuable au resserrement des conditions du marché. Les craintes de surconstruction se sont apaisées.

Dans son ensemble, le Canada atlantique affiche de faibles signes de conditions problématiques.

Par ailleurs, une des grandes banques canadiennes continue de faire état d’une détérioration de l’accessibilité. L’indice d’accessibilité compare le revenu avant impôts des ménages aux coûts d’être propriétaire d’une maison. Ces coûts comprennent notamment le capital et les intérêts du prêt hypothécaire, les impôts fonciers et les services publics.

Les plus récentes données (T3 2016) indiquent que l’accessibilité a baissé pour un 6e trimestre consécutif, principalement en raison du Grand Toronto, région ayant détrôné Vancouver. Ce sont principalement les maisons unifamiliales détachées qui sont devenues moins accessibles. Comme c’est le cas avec les données de la SCHL, l’indice d’accessibilité s’aplanit et suit les normales historiques lorsque les marchés de Vancouver et de Toronto sont exclus des calculs.